[증산 4구역] 민간재개발이 가능할까?

현재 증산 4구역은 3080+ 공공주도재개발 사업을 진행중에 있습니다. 

그러나 일부 주민들은 오세훈 서울 시장이 당선됨에 따라 규제를 완화해줄것이기 때문에 민간재개발 추진이 가능하다고 이야기 하고 있습니다.

 

그래서 이번 포스팅에서는 증산 4구역이 민간재개발이 가능한 것인지 확인해보려고 합니다.

 

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1. 6대 재개발 규제 완화 발표

서울시는 5월 26일 "주거정비지수제 폐지 등 6대 재개발 규제완화"라는 보도자료를 발표하였습니다.

 

[6대 재개발 규제완화 방안]

 1) ‘주거정비지수제’ 폐지
 2) ‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) 
 3) 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
 4) 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
 5) ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선
 6) 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴

 

 

이번 발표에서 가장 중요한 점은 ‘주거정비지수제’를 폐지한다고 하는 내용입니다. 

'주거정비지수제’는 그동안 정비구역 지정의 가장 큰 진입장벽으로 작용하여 재개발 사업 진행에 어려움이 많았습니다.

그러나 '주거정비지수제'를 폐지함으로써 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했지만, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해집니다.

 

 

 

재개발 구역지정을 위한 법적요건

 1) 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족해야함.
 2) 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족해야 함.

 3) 필수항목 및 선택항목을 모두 충족해야 함.

 

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2. 증산 4구역은 민간재개발이 가능할까?

 

이번 재개발 규재완화로 인해 ‘주거정비지수제’를 폐지함으로써 재개발 진입장벽이 낮아진 것은 사실입니다.

그러나 법적요건 (노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 4가지 중 1가지도 충족하지 못하여 민간재개발 추진이 불가능합니다.

오세훈 시장이 당선되면서 재개발 규제를 완화해주고 민간재개발을 다시 추진하는 것이 가능해질 것으로 기대하시는 분들도 많이 계셨겠지만 이번 보도자료를 통해서 더이상 민간재개발을 추진하는 것은 불가능함을 확인하였습니다.

 

증산 4구역이 3080 공공주도재개발 추진이 가능했던 이유는 현행재개발 법적요건을 20% 완화해주었기 때문입니다.

 

 

결론적으로,

- 증산 4구역은 민간재개발 추진이 불가능하고, 3080 공공주도재개발 사업만 가능한 상황입니다.

- 3080 공공주도재개발 구역지정 조건에 필요한 동의서 2/3를 충족하였기 때문에 공공주도재개발이 확정되었고 다른 재개발 추진은 불가능한 상황입니다.

 

 

마지막으로 저의 개인적인 의견은

공공재개발은 정부에서 현재 많은 혜택을 주고 있기 때문에 민간재개발보다 오히려 더 좋은 조건이라고 생각합니다.

더 좋은 조건으로 사업도 확정된 시점에서 굳이 리스크를 높여 민간재개발을 할 이유는 없지 않나 생각합니다.